📌 2025년 세법 개정안 총정리: 부동산 관련 주요 변경 사항

 2025년 1월 16일, 기획재정부가 발표한 세법 개정안이 큰 주목을 받고 있습니다. 이번 개정안은 부동산 세제의 변화와 관련하여 양도소득세, 취득세, 임대주택 관련 세금 등 다양한 조항이 포함되어 있습니다. 이 글에서는 2025년 세법 개정안의 핵심 내용과 주요 변경 사항을 정리하여 부동산 보유자, 투자자, 실거주자에게 미치는 영향을 분석해 보겠습니다.

📑 본론

1️⃣ 고가주택 2주택자의 간주임대료 과세대상 구체화

현재까지는 기준시가 12억 원 초과 고가주택을 2채 이상 보유하고 있는 경우 임대소득 과세 대상이었지만, 개정 이후에는 전세보증금을 포함하여 12억 원을 초과할 경우에도 간주임대료 과세 대상에 포함됩니다.

✅ 시행일: 2026년 1월 1일부터 발생하는 소득분부터 적용

🔹 영향: 2주택자의 세 부담 증가 가능성이 커졌으며, 특히 고가주택을 임대하는 경우 간주임대료에 대한 과세 부담이 상승할 전망입니다.

2️⃣ 주택에서 상가로 용도변경 시 양도세 과세 기준 합리화

기존에는 영업을 위한 매매계약일을 기준으로 양도소득세를 부과했지만, 개정안에서는 "주택 멸실(철거)일"을 기준으로 용도변경 여부를 판단하여 토지 양도로 적용됩니다.

✅ 영향:

• 주택을 상가로 변경하는 경우 양도세 부담이 줄어들 가능성
• 용도변경을 고려하는 부동산 투자자들에게 중요한 기준 변화

3️⃣ 임대주택 보유 거주자에 대한 비과세 횟수 제한 완화

기존에는 1회에 한해 거주주택 비과세가 적용되었지만, 개정 이후 횟수 제한 없이 거주주택 비과세 적용이 가능합니다.

✅ 핵심 변경사항:

• 거주주택을 여러 번 비과세 받을 수 있도록 규정 변경
• 장기임대주택을 거주주택으로 전환하면 양도세 비과세 가능

🔹 영향: 다주택자의 절세 전략에 긍정적인 변화가 예상됩니다.

4️⃣ 다주택자 양도세 중과 한시적 배제 연장

2025년 말까지 한시적으로 운영되던 다주택자 양도세 중과 배제가 2026년 5월 9일까지 연장됩니다.

✅ 영향: 다주택자 매도 물량 증가로 부동산 시장의 가격 안정 가능성

5️⃣ 토지·건물 일괄 취득 시 양도세 안분계산 예외 규정 신설

건물 철거 후 토지만 사용하는 경우, 기존에는 토지와 건물 취득가액을 나눠서 계산해야 했으나 개정 이후 건물 취득가액을 0원으로 인정하여 토지 가격만 적용됩니다.

✅ 시행일: 2025년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용

🔹 영향: 부동산 개발 및 재건축 투자 시 유리한 세금 감면 효과 기대

6️⃣ 단기 임대주택(6년) 등록 불가

2025년 6월 4일부터 6년짜리 단기 임대주택 등록이 불가능해지며, 이에 따라 혜택이 사라집니다.

✅ 영향: 단기 임대시장 축소, 임대주택 공급 감소 가능성

7️⃣ 인구감소 지역 주택 취득자에 대한 취득세 감면 신설

인구감소 지역(예: 도심, 중소도시)에서 1세대 1주택자가 주택을 취득할 경우 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

✅ 단, 기존 주택과 동일한 시·군·구 내에서 취득하면 감면 혜택 제외

🔹 영향: 지방 부동산 시장 활성화 기대

8️⃣ 비수도권 미분양 주택 취득자 취득세 감면 신설

수도권을 제외한 비수도권에서 미분양 주택을 구매하는 경우 취득세 감면이 적용됩니다.

✅ 조건:

• 전용 85㎡ 이하
• 공시가격 6억 원 이하 주택

🔹 영향: 지방 미분양 주택 시장 활성화 촉진

🏁 결론

이번 2025년 세법 개정안은 주택 시장 안정화 및 지역 균형 발전을 도모하는 방향으로 이루어졌습니다. 다주택자 및 임대사업자들에게는 부담이 될 수 있지만, 일부 세제 혜택 신설을 통해 지방 부동산 시장 활성화 가능성도 기대됩니다. 부동산 세제 변화에 맞춰 적극적인 대응 전략이 필요합니다.

✅ 주요 포인트 정리:

• 2주택자의 간주임대료 과세 대상 확대
• 주택→상가 용도변경 시 양도세 기준 변경
• 거주주택 비과세 횟수 제한 폐지
• 다주택자 양도세 중과 한시적 배제 연장
• 인구감소 지역 및 미분양 주택 취득세 감면

이러한 변화들을 잘 활용하여 세금 절감 전략을 세우는 것이 중요합니다. 이번 개정안이 여러분의 부동산 투자 및 세금 절감에 어떤 영향을 미칠지 면밀히 분석해 보시길 바랍니다! 🏡💡

❓ Q&A

Q1. 고가주택 간주임대료 과세 기준이 어떻게 달라지나요?
👉 전세보증금 포함 12억 원 초과 시 간주임대료 과세 대상에 포함됩니다.

Q2. 다주택자 양도세 중과 배제 연장으로 어떤 영향을 받을까요?
👉 매도 물량 증가로 인해 부동산 시장 가격 안정 효과가 기대됩니다.

Q3. 인구감소 지역에서 집을 사면 어떤 혜택이 있나요?
👉 취득세 감면 혜택을 받을 수 있으며, 다만 기존 주택과 같은 시·군·구 내라면 혜택이 적용되지 않습니다.

Q4. 미분양 주택 취득세 감면 대상은 어떻게 되나요?
👉 전용 85㎡ 이하, 공시가격 6억 원 이하 비수도권 미분양 주택이 대상입니다.